전세 사기 예방법 공인중개사법 개정으로 임차인 보호와 전세 사기 예방
전세 사기를 예방하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 2024년 7월부터 공인중개사법이 개정됩니다. 이번 개정안은 공인중개사의 설명 의무를 강화하고, 중개보조원의 신분을 명확히 밝히며, 소형 주택의 관리비 디테일을 상세히 설명하는 것을 주요 내용으로 담고 있습니다. 이 블로그 글에서는 이러한 변화들이 임차인에게 어떤 영향을 미치는지 상세히 알아보겠습니다. 새로운 제도를 통해 안전한 임대차 계약을 체결하고, 전세 사기의 위험에서 벗어나세요.
전세 사기 예방: 선순위 권리관계 설명 의무 강화
이번 개정안에서 가장 주목할 만한 변화는 공인중개사의 선순위 권리관계 설명 의무입니다. 이제 공인중개사는 임대차 물건을 중개할 때 다음 세 가지 정보를 반드시 임차인에게 설명해야 합니다.
임대인의 체납 정보
임대인이 세금을 밀리진 않았는지 확인해야 합니다.
체납 정보는 임차인이 임대인의 재정 상태를 파악하는 데 중요한 역할을 합니다.
확정일자 부여 현황
정일자를 받은 선순위 임차인이 있는지 확인합니다.
확정일자는 임차인이 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있는 권리를 부여합니다.
전입세대 현황
등록된 전입세대 수를 확인해야 합니다.
여러 임차인이 사는 다가구주택의 경우, 누가 먼저 계약했는지에 따라 보증금을 받을 수 있는 우선순위가 달라질 수 있습니다.
다가구주택은 소유주가 한 명인 경우가 많아, 등기부등본을 통해 선순위 임차인을 확인하기 어렵습니다.
이로 인해 다가구주택은 전세 사기의 표적이 되기 쉽습니다. 반면, 다세대주택은 각 호별로 소유주가 다르기 때문에 등기부등본을 통해 선순위 임차인을 확인할 수 있습니다. 따라서 다가구주택에 거주하는 임차인들은 더욱 주의가 필요합니다.
공인중개사와 중개보조원의 차이: 신분 명확화
이번 개정안에서는 중개보조원의 신분을 명확히 밝히는 것도 의무화되었습니다.
중개보조원은 공인중개사 자격증이 없는 이들이 공인중개사 사무소에 소속되어 현장 안내나 일반 서무 업무를 보조하는 역할을 합니다.
과거 여러 전세 사기 사건에서 중개보조원이 공인중개사를 사칭해 범행에 가담한 사례가 많았습니다.
특히 ‘빌라왕’ 사건에서도 중개보조원이 계약에 적극 가담한 정황이 드러났습니다.
중개보조원은 실장, 과장 등의 직급으로 자신을 소개하며, 공인중개사인 척 계약을 유도하는 경우가 많습니다.
이런 사기 행위를 막기 위해 중개보조원이 현장 안내 등을 할 때는 반드시 자신이 중개보조원임을 밝히도록 했습니다.
임차인은 중개보조원이 공인중개사인 척하며 계약을 부추긴다면, 사기 물건일 가능성을 의심해야 합니다.
소형 주택 관리비 상세 설명: 월 10만 원 이상일 때
또 다른 중요한 변화는 소형 주택의 관리비 디테일 설명 의무입니다.
원룸, 오피스텔, 다세대주택 등에서 월 10만 원 이상의 관리비가 부과될 경우, 그 세부 내역을 임차인에게 반드시 설명해야 합니다.
예를 들어, 월세 30만 원에 관리비 15만 원(인터넷 포함)이라고 표기했다면, 이제는 월세 30만 원에 관리비 7만 원, 청소비 3만 원, 인터넷 3만 원, 기타 2만 원 등으로 세분화해 설명해야 합니다.
이는 월세 대신 관리비를 올려 임차인에게 부담을 전가하는 일부 임대인의 꼼수를 막기 위한 조치입니다.
하지만 관리비를 10만 원 미만으로 설정하면 공인중개사가 따로 설명을 하지 않아도 되기 때문에, 관리비를 9만~9만9000원으로 설정하는 매물도 증가할 것으로 예상됩니다.
실제로 2024년 6월 11일 기준 대전에서 관리비를 9만~9만9000원으로 표기한 전·월세 매물은 86개에 달했습니다.
결론: 임차인의 권리 강화와 안전한 임대차 계약
이번 공인중개사법 개정은 전세 사기를 예방하고 임차인의 권리를 강화하기 위한 중요한 변화입니다. 공인중개사의 선순위 권리관계 설명 의무, 중개보조원의 신분 명확화, 소형 주택의 관리비 디테일 설명 등의 조치는 임차인이 보다 안전하게 임대차 계약을 체결할 수 있도록 돕습니다.
저 역시 과거 전세 사기를 당할 뻔한 경험이 있어 이번 개정안의 중요성을 절실히 느낍니다. 당시 임대인의 체납 정보를 알지 못해 큰 위험에 처할 뻔했지만, 이번 개정안이 시행되면 이런 상황을 미리 예방할 수 있을 것입니다.
임차인들은 이번 개정안을 잘 이해하고 활용하여 안전한 임대차 계약을 체결하길 바랍니다. 이를 통해 전세 사기의 위험에서 벗어나고, 더욱 안심하고 거주할 수 있는 환경을 만들어 나갈 수 있을 것입니다.
새로운 법 시행으로 인해 임차인의 권리가 강화된 만큼, 공인중개사의 의무도 커졌습니다. 임차인들은 계약 전 반드시 필요한 정보를 확인하고, 중개보조원의 신분을 명확히 알며, 관리비 내역을 꼼꼼히 따져보는 습관을 들여야 합니다. 이를 통해 안전하고 투명한 임대차 계약 문화를 조성해 나가길 바랍니다.