실거주 의무 폐지 여부 3년 유예 지역 부동산 전세 가격에 미치는 영향
최근에 들어 실거주 의무 폐지 3년 유예에 관한 소식이 나와 부동산 전세 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대한 이야기가 뜨겁게 오르내리고 있어요. 지난해에는 ‘실거주 의무 폐지 여부’가 뜨거운 이슈였는데, 이에 이어진 ‘3년 유예’ 소식이 부동산 시장에 실거주 의무와 전세 시장의 상호작용, 그리고 이에 따른 부동산 시장의 예상 동향에 대해 알아보겠습니다.
과거의 이슈: 재건축초과이익환수제와 실거주 의무 폐지
약 1년 전, 원활한 재건축 사업을 위해 나선 적이 있습니다. 그때는 재건축초과이익환수제(재초환)와 실거주 의무 폐지를 목표로 삼았습니다. 재초환*은 재건축 시 발생하는 이익 일부를 정부와 공유하는 제도로, 이로 인해 많은 지역에서 재건축에 소극적으로 대응했습니다. 그러나 작년 11월 말에 재초환 관련 법이 개정되어 효과적으로 시행될 예정입니다.
그런데 이에 딸린 문제가 있었습니다. ‘실거주 의무’였죠. 아파트 분양 시 즉시 실거주를 해야 한다는 규정으로, 전세를 놓을 수 없도록 하는 제도입니다. 처음에는 이 제도도 폐지하겠다고 했지만, 갭투자 방지를 위한 측면에서 필요하다고 여겨졌습니다. 그러나 이로 인해 갭투자 이외의 이유로 실거주를 못 하는 경우에 대한 고민이 나왔습니다.
이러한 고민으로 실거주 의무 폐지를 지지하는 사람들은 미분양 물량에 대한 청약이 급증할 것이라 예측했습니다. 하지만 이에 대한 우려가 현실로 나타나, 갭투자 방지와 동시에 실거주 어려움을 겪는 사람들이 늘어났습니다. 야당은 이 문제를 강하게 지적하며 정부의 결정에 반대하고 있습니다.
재초환*
재건축 초과이익 환수제는 부동산 정비사업의 주요 규제 중 하나로, 분양가 상한제 및 안전진단과 함께 언급되고 있습니다. 이 규제는 조합원이 재건축으로 얻은 이익이 특정 금액을 초과할 경우, 해당 초과 이익의 일정 비율을 추가 부담금으로 환수하는 제도를 말합니다. 최근, 이 환수제의 기준이 조정되어 오는 3월 27일부터는 초과 이익 면제 기준이 3,000만원에서 8,000만원으로 상향 조정될 예정입니다.
새로운 제안 실거주 의무 3년 유예
요즘 들어 나온 얘기 중 하나가 ‘3년 유예’에 대한 내용이에요. 원래는 아파트가 지어지면 곧바로 거주해야 하는 실거주 의무가 있었지만, 최근에는 이를 ‘최초 입주 가능일로부터 3년 이내’로 연장하기로 결정됐습니다. 정확한 결정은 2월 내에 나올 예정입니다.
그럼에도 불구하고, 왜 3년 유예를 도입했을까요? 초기에는 실거주 의무를 완전히 폐지하지 말아야 한다는 입장이었지만, 갭투자 방지가 그 이유 중 하나였습니다. 그렇지만 갭투자 이외에도 여러 가지 사정으로 인해 즉시 실거주가 어려운 경우를 고려하여 예외를 두어야 한다는 의견이 나오면서 3년 유예가 도입되었습니다.
이러한 특수한 상황에는 자녀를 둔 가정 등이 해당될 수 있습니다. 예를 들어, 중학교 2학년이지만 아직 졸업하지 않아 갑자기 외딴 지역으로 전학하기 어려운 경우 등이 있겠죠. 이를 감안하여 실거주 조건을 ‘입주 시작 후 3년 이내에만 실거주 의무를 이행하도록’ 한 것으로 보입니다.
영향을 받는 지역과 주목 받는 아파트 단지
실거주 적용 의무 단지
•서울
- e편한세상 고덕어반브릿지
- 강동헤리티지자이
- 올림픽파크포레온
- 센트레빌아스테리움시그니처
- 장위자이레디언트
•경기
- 더샵하남에디피스
- 철산자이더헤리티지
실거주 의무 3년 유예가 확정되면 영향을 받는 지역은 전국 76개 단지에 걸쳐 총 4만9657가구가 해당될 것으로 예상됩니다. 특히, 구 둔촌주공아파트에서 건설 중인 올림픽파크포레온은 현재 핫한 곳 중 하나입니다. 약 1만2032가구가 11월에 입주할 예정이며, ‘3년 유예’가 통과된다면 집주인은 3년 동안 전세를 받고 잔금을 모을 수 있게 될 것입니다.
전세 시장의 변화와 고민거리
새 아파트가 지어지면 전셋값이 크게 영향을 받죠. 실거주 의무 여부에 따라 전세가 오르거나 내려가는데, 즉시 실거주하지 않고 전세를 놓을 수 있다면 전세 물량이 증가할 것입니다. 이로 인해 시장에는 전셋값의 출렁임이 예상되며, 매물이 많아지면 전셋값이 하락할 가능성도 높아집니다. 그 반대의 경우에는 전세가 부족해지며 전세난이 발생할 것입니다.
여기에 ‘3년 유예’라는 제안이 더해지면 해당 지역 내 전세시장이 더욱 불안정해질 것으로 예상됩니다. 그러나 이에 더해 또 하나의 고민이 나타납니다. 바로 ‘3년’이라는 기간 때문이에요. 현재 전세로 살고 있다면 ‘2년 더 연장’할 수 있는 권리가 있습니다. 집주인이 실거주 의무를 이행하지 않는 한 세입자는 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권이 있어요.
그렇기 때문에 3년 내에 실거주 의무를 이행해야 하는 집주인 입장에서는 세입자에게 ‘최대 3년만 살 수 있고 2년 연장 티켓 못 쓰도록’ 하는 특약을 요구해야 합니다. 그렇게 되면 세입자는 법적으로 보장받는 2년 연장 티켓을 사용하지 못하게 되므로 해당 지역으로의 몰림을 억제할 수 있어요. 이를 감안하면 3년이 아니라 4년이 필요하다는 의견도 나옵니다.
따라서 1년 전에 공언된대로 ‘실거주 의무’가 폐지되는지, 현재 나오는 말처럼 3년(또는 4년) 유예로 결정되는지에 따라 부동산 시장이 크게 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 또한, 4월 총선에도 어느 정도의 영향을 미칠 것으로 보입니다.
마무리 결론글
부동산 시장은 변화무쌍하게 진행되고 있습니다. ‘3년 유예’의 도입으로 인한 예상되는 영향과 현재의 부동산 동향, 그리고 이에 따른 총선의 영향까지 종합적으로 살펴봤습니다. 부동산 시장 참여자들은 이러한 동향을 유념하며, 향후의 결정에 영향을 미칠 수 있을 것입니다. 앞으로의 부동산 시장 변화를 주의 깊게 지켜보는 것이 중요합니다.