스트레스 DSR 2단계 대출한도 감소와 갭투자 증가 가능성 전망
스트레스 DSR 2단계가 7월부터 시행됨에 따라 대출한도가 더 줄어들 예정입니다. 이는 집을 사지 못한 수요자들이 갭투자에 나설 가능성을 높일 수 있습니다. 이번 글에서는 스트레스 DSR 2단계의 정의와 적용 방식, 대출한도 감소 예시, 갭투자 증가 가능성 및 그 영향에 대해 상세히 분석합니다. 이를 통해 스트레스 DSR이 부동산 시장에 미치는 영향을 심층적으로 파악해보세요.
스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR(Debt Service Ratio)은 미래 금리인상에 따른 원리금 상환 부담을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 가산금리를 더해 대출한도를 정하는 방식입니다.
이 가산금리는 최근 5년간 최고 금리에서 현재 금리를 뺀 값으로 산정됩니다.
2024년 2월부터 시행된 스트레스 DSR 1단계에서는 가산금리 0.38%가 적용되었습니다.
그러나 7월부터 시행되는 2단계에서는 가산금리 0.76%가 적용됩니다. 이는 대출로 마련할 수 있는 자금이 더 줄어든다는 것을 의미합니다.
- 예시: 7월 이후 대출받을 수 있는 금리가 연 4%라면, 가산금리 0.76%를 더한 연 4.76% 금리를 적용해 대출한도를 계산합니다.
- 단계적 적용: 2024년 상반기 1단계에서는 가산금리 25%가 적용되었으며, 하반기 2단계에서는 50%가 적용됩니다. 2025년부터는 3단계로 모든 대출에 100% 가산금리를 적용하게 됩니다. 단계가 높아질수록 대출한도는 더 줄어드는 구조입니다.
대출한도 감소 예시
스트레스 DSR 2단계 시행 후, 대출한도가 얼마나 줄어들지 구체적으로 살펴보겠습니다.
30년 만기, 분할상환 조건으로 변동형 주택담보대출을 받는다고 가정할 때, 연봉 5000만 원의 경우 대출한도는 스트레스 DSR 시행 전 3억 3000만 원에서 7월 이후 3억 원으로 줄어듭니다.
연봉 1억 원의 경우 같은 기간 6억 6000만 원에서 6억 원으로 6000만 원 줄어듭니다.
7월 이후 갭투자 증가 가능성
최근 서울을 비롯한 수도권 아파트 전셋값이 상승하면서, 대출한도가 줄어들면 갭투자가 늘어날 수 있다는 전망이 나옵니다.
‘대출한도 감소 → 내 집 마련 어려움 → 갭투자 확산’ 등의 심리가 퍼질 수 있기 때문입니다.
수도권 아파트 전세가율은 2023년 8월 이후 8개월째 상승해 2024년 4월에는 61.5%를 기록했습니다.
전세가율이 오르면 갭투자는 늘어나는 경향이 있습니다. 전세가율이 70%라면 집값의 30%만으로 집을 살 수 있기 때문입니다.
- 갭투자 집중 지역: 2024년 1분기 전국에서 갭투자가 가장 많이 늘어난 지역 상위 10곳 중 7곳은 경기 화성, 수원 영통구, 인천 서구, 연수구 등 수도권에 집중돼 있습니다.
갭투자 영향은 제한적일 수도
그러나 스트레스 DSR 2단계를 시행해도 갭투자가 늘어나지 않을 거라는 분석도 있습니다.
“대출한도가 수천만 원 수준으로 줄어들기에 매매 수요가 크게 감소하지 않는다”는 의견과 “고금리와 집값 하락세 등이 겹쳐 이미 갭투자 수요가 줄어들고 있다”는 분석도 있습니다. 점점 강력해지는 스트레스 DSR 제도가 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모입니다.
결론
스트레스 DSR 2단계 시행으로 인해 대출한도가 감소하면서 집을 사지 못한 수요자들이 갭투자에 나설 가능성이 있습니다. 2024년 7월부터 가산금리가 0.76%로 적용되며, 이는 연봉 5000만 원 기준 대출한도가 3억 3000만 원에서 3억 원으로, 연봉 1억 원 기준 6억 6000만 원에서 6억 원으로 줄어드는 것을 의미합니다. 전세가율 상승과 대출한도 감소가 갭투자 확산의 원인이 될 수 있지만, 고금리와 집값 하락 등으로 인해 갭투자가 증가하지 않을 것이라는 전망도 존재합니다. 이러한 변화가 부동산 시장에 미치는 영향을 지속적으로 관찰하며 대응 전략을 마련하는 것이 중요합니다.